Fraude Inmobiliario

De manera general, un fraude inmobiliario implica el engaño económico asociado a la negociación de compra, venta o alquiler de bienes inmuebles. Así por ejemplo, falsificar escrituras de propiedad, hacer una doble venta sobre un mismo inmueble, vender una propiedad sin estar autorizado por el propietario y prometer el “rescate” de la ejecución hipotecaria de un bien inmueble a cambio del pago de un cargo adelantado, son todas acciones que constituyen fraude inmobiliario.

Esta clase de fraudes, en virtud del alto valor de las propiedades inmuebles, casi siempre, por no decir que todo el tiempo, resultan en grandes pérdidas financieras y debido a ello son de especial atención por parte de las autoridades, quienes disponen de importantes recursos para la investigación de estos delitos.

Pero además del especial empeño que ponen las autoridades, debe saber que ser acusado de este delito implica enfrentar un escenario legal bastante complejo, sobre todo porque las sanciones implican pasar muchos años en la cárcel y la obligación de tener que pagar onerosas cantidades de dinero por restituciones y multas, pero además de ello, es también porque es común que una persona acusada de cometer fraude inmobiliario sea enjuiciada bajo múltiples cargos, por ejemplo, hurto mayor, robo de identidad o incluso conspiración si fue en asociación con varias personas, todo ello depende de las circunstancias del hecho en particular.

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Definición legal de Fraude Inmobiliario

En términos generales “fraude” es un engaño económico efectuado con la intención de conseguir un beneficio financiero, y con el cual una persona queda perjudicada económicamente. Bajo ese contexto, fraude inmobiliario es cuando tales acciones se cometen en torno a negociaciones de bienes inmuebles.

Ahora bien, normalmente el fraude inmobiliario se castiga bajo la sección 487 del Código Penal, sin embargo, puede ser penalizado bajo otras secciones penales y también de acuerdo con las leyes civiles. Esto se debe a que no hay una ley que castigue de forma especial al fraude inmobiliario, sino que hay una variedad de disposiciones legales que tipifican varios crímenes que se consideran un fraude de este tipo de los cuales vamos a profundizar a continuación.

¿Bajo qué leyes se rige el Fraude Inmobiliario en California?

En California existen cuatro disposiciones legales principales que a menudo se utilizan para imputar a los acusados en estos casos, estas son:

• 487 del Código Penal – Hurto Mayor
• 115 del Código Penal – Presentación de un Documentos Falso
• 890 del Código Civil – Robo de Alquiler
• 4 del Código Civil – Fraude de Ejecución Hipotecaria

No obstante, hay que tener en cuenta que cuando se tratan de acusaciones por fraude inmobiliario es muy común que al individuo acusado se le impute por múltiples cargos de acuerdo con la ocurrencia de los hechos. Así por ejemplo, si se trata de dos personas que acordaron defraudar a un comprador y estos robaron los datos de identidad del propietario de un inmueble para hacerse pasar por él ante dicho comprador, podría ser acusados adicionalmente por robo de identidad y conspiración que son dos delitos separados del código penal, y de ser declarados culpables, podría tener que sufrir una serie de consecuencias legales por la acumulación de cargos.   

¿Cuáles son las maneras más comunes de cometer Fraude Inmobiliario?

Existen muchas formas bajo las cuales se puede cometer un delito que se considera fraude inmobiliario, de hecho, algunas son tan sutiles que las personas que enfrentan acusaciones por este delito simplemente no conocían que las acciones llevadas a cabo eran actos ilegales.

En las siguientes líneas le señalamos cuáles son algunas de las acciones más típicas que constituyen fraude inmobiliario:

• Fraude de ejecución hipotecaria
• Compradores de paja o “straw buyer”
• Robo de alquiler
• Cambio ilegal de propiedad
• No cumplir con el deber legal de revelar
• Préstamos abusivos
• Presentar documentos falsificados

Muchos de estos se imputan bajo la ley de hurto mayor, mientras que otros se castigan bajo sus propias leyes especiales. A continuación se explica más en detalle cada una de estas formas de fraude.

Fraude de ejecución hipotecaria

Estas son las llamadas estafas de alivio para deudores hipotecarios y consisten en ofrecer los servicios como asesor legal o financiero prometiendo rescatar una propiedad de una hipoteca a punto de ejecutarse o en fase de ejecución. Este delito es el que regula el estatuto 2945.4 del Código Civil de California y entre las acciones que considera un delito de fraude de ejecución hipotecaria podemos incluir las siguientes:

• Cobrar honorarios por servicios por adelantado
• Cobrar intereses o tarifas que excedan del 10% anual del monto de cualquier préstamo
• Tomar gravámenes sobre el bien inmueble o asignaciones salariales para garantizar el compromiso de pago sobre los servicios de ayuda prestados por el asesor
• Recibir pagos de terceros para ayudar al propietario sin informar a éste de tal hecho
• Adquirir un interés en la propiedad en ejecución
• Tomar cualquier poder notarial de un propietario para cualquier propósito.
• Convencer o intentar convencer al propietario para que celebre un contrato en incumplimiento de los lineamientos legales establecidos por las leyes.
• Celebrar un acuerdo en cualquier momento para ayudar al propietario a organizar o arreglar para el propietario, la liberación de los fondos excedentes después de que se lleve a cabo la venta del fideicomisario ya sea que el acuerdo implique el pago directo, cesión, escritura, poder notarial, cesión de reclamo.

Para ser más precisos vamos a señalar algunos ejemplos de escenarios muy comunes que configuran este tipo de fraude:

Ejemplo 1. Zac es consultor de ejecuciones hipotecarias y está asesorando a Frank para parar la ejecución de su hipoteca. Zac acuerda con Frank la transferencia de las escrituras para recomprar la propiedad más adelante y mientras tanto permanecer en esta bajo la figura del alquiler.

Ejemplo 2. Supongamos ahora que Michaela, consultora de ejecuciones hipotecarias, ofrece sus servicios a Dan, quien está pasando por la ejecución de hipoteca de su casa. Michaela cobra a Dan parte del costo de sus servicios por adelantado.

Ejemplo 3. Annalise, quien es consultora hipotecaria, presenta a Patrick, su cliente, una oferta dudosa en las que este no sabe que está transfiriendo las escrituras de su propiedad.

Compradores de paja o “straw buyer”

Un comprador de paja, falso, fantasma o testaferro es un individuo que compra un inmueble a nombre de otra persona.

En Estados Unidos es común que un individuo con mal récord crediticio le solicite a un individuo con buena calificación crediticia adquirir una hipoteca a cambio de dinero. La persona con buen crédito quien hace la transacción a su propio nombre se convierte en un comprador falso, mientras que quien verdaderamente paga el crédito es el comprador real. Realizar estas transacciones es un delito cuando defraudan a alguien o no es legal que el comprador real adquiera esa propiedad.

Robo de alquiler

Este es otro de los tipos más comunes en los que se comete el fraude inmobiliario e implica un delito de conformidad con el Código Civil 890. De acuerdo con dicho estatuto una persona incurre en robo de alquileres cuando:

1. Usa los ingresos del alquiler de su propiedad dentro del primer año de adquirida sin aplicarlos a los pagos de la hipoteca, o
2. Alquila una propiedad que no le pertenece y sin permiso de su propietario y toma los ingresos para su propio uso. En otras palabras, subarrendar sin permiso del propietario del inmueble.

Es importante señalar que el primer supuesto tiene dos excepciones bajo las cuales dicha acción no puede ser punible. La primera es que en vez de pagar su hipoteca haya utilizado el ingreso del alquiler de su propiedad para sufragar gastos médicos suyos o de su familia. Y el segundo es utilizar el dinero para cubrir reparaciones para cumplir con las normas de habitabilidad de las instalaciones, siempre que haya utilizado el pago de los alquileres dentro de los 30 días posteriores a su recepción y no tenga otra fuente de ingreso con la cual pueda pagar tales servicios.

Cabe señalar que cometer este delito una única vez solamente conlleva sanciones civiles que no comprenden pena de prisión, pero sí restituciones económicas a la víctima. Pero si tal acción la llevó a cabo en múltiples ocasiones será objeto de sanciones tanto civiles como penales.

Cambio ilegal de propiedad

Esta acción implica vender una propiedad cuando la valoración o apreciación de esta está inflada con todo el propósito de defraudar, y el comprador, sin conocer que el valor de venta no es el corresponde, compra el inmueble o una entidad bancaria realiza el préstamo por el precio inflado de venta.

Es necesario aclarar que no es igual, comprar, remodelar y vender por un valor más alto, que valorar una propiedad por encima de su precio real. En el primer escenario, tales remodelaciones aumentaron el valor del inmueble y por ello no es un delito revender por un precio superior al de cuando fue comprada la propiedad, pero en el segundo es simplemente inflar su valor real.

No cumplir con el deber legal de revelar

Cualquier comprador, vendedor o agente inmobiliario debe regirse bajo las leyes de California que giran en torno a las actividades comerciales de los bienes raíces, precisamente una de las tantas normativas legales que regulan dichas actividades prevé el deber legal de revelar todo hecho material que afecte la decisión del comprador o el valor del inmueble. Estos hechos materiales incluyen, pero no se limitan a defectos de construcción o reparaciones que impliquen gastos extras.

Cabe mencionar que el vendedor y el agente inmobiliario deben revelar estos defectos siempre que estén bajo su conocimiento, de lo contrario no constituye un fraude inmobiliario.

Préstamos abusivos

Un préstamo abusivo es cuando el corredor hipotecario ofrece un préstamo a una persona bajo garantía de hipoteca con cláusulas o recargos desmedidos bajo los cuales el prestatario no obtiene ningún beneficio. Se supone que los términos de estas negociaciones siempre deben ser equilibradas para que ambas partes ganen, cuando sólo gana la entidad que el corredor hipotecario representa se estaría en presencia de un préstamo abusivo que podría constituir un fraude inmobiliario.

Presentar documentos falsificados

También constituye un fraude de esta índole presentar o registrar a sabiendas un documento falso en una oficina pública dentro del Estado de California. Este es un delito que se rige bajo la disposición 115 del Código Penal.

¿Qué tiene que demostrar la contraparte para que me declaren culpable de este delito?

Si bien las formas en que se comete el delito varían, un elemento común a todas que debe probar la contraparte para que lo declaren culpable es la intención de defraudar. Una persona que haya cometido un simple error no puede ser culpable de fraude inmobiliario. Por ejemplo, una persona acusada de fraude no tuvo la intención de defraudar si empleó tales acciones por instrucción de alguien que pensó que le estaba asesorando de manera adecuada cuando en realidad le estaba utilizando para un propósito ilegal.

Ahora bien, los demás elementos que debe probar el Fiscal dependen de la ley por la cual lo están enjuiciando. 

Si le imputaron un cargo de hurto mayor los elementos del crimen son los siguientes:

• Que el acusado haya engañado a la víctima a sabiendas e intencionalmente,
• Tal engañó se realizó mediante falsas promesas, y
• La víctima confió en esa promesa y le entregó al acusado su propiedad o dinero

En esos términos, “falsa promesa” es decir algo que es falso, afirmar algo que la persona que lo afirma no tiene razón para creer que es cierto, no proporcionar información que debe proporcionar o prometer algo que no va a cumplir.

Pero si lo acusan de presentación de un documento falso, su contraparte deberá probar que en el hecho ocurrieron conjuntamente las siguientes circunstancias:

• Que el acusado proporcionó un documento falso para ser registrado en una oficina pública,
• El acusado conocía que ese documento estaba falsificado, y que
• Si el documento hubiese sido auténtico, podría haberse presentado legalmente.

Si lo imputan por robo de alquiler según el estatuto 890 del Código Civil, la contraparte deberá probar que usted incurrió en uno de los dos supuestos que configuran este delito:

• Usó los ingresos del alquiler de su propiedad durante el primer año de adquirida sin aplicarlos a los pagos de la hipoteca, o
• Alquiló una propiedad que no le pertenecía o sin permiso de su propietario y tomó los ingresos para su propio uso.

Y por último, si enfrenta cargos por fraude de ejecución hipotecaria de acuerdo con el estatuto 2945.4 del Código Civil, la parte acusadora deberá demostrar que usted incurrió en uno de los ocho supuestos que menciona esa ley y de los cuales hablamos anteriormente.

¿Qué sanciones se imponen con motivo de una sentencia condenatoria?

Las consecuencias que se imponen con motivo de una sentencia condenatoria por cometer un fraude de este tipo también dependen del estatuto bajo el cual lo hayan enjuiciado.

Así por ejemplo, un crimen de hurto mayor es un “wobbler” de acuerdo con el estatuto 487 PC, esto significa que puede imputarse como un delito menor o grave de acuerdo con las circunstancia de los hechos (entre las cuales juega un papel fundamental el valor de la propiedad) y los antecedentes penales del acusado. Si el delito se imputa como menor la sanción a la que se enfrenta un declarado culpable es de hasta 1 año de cárcel del condado. Pero si se trata de un delito grave la pena máxima de prisión se incrementa a 3 años.

Por su parte, si lo declararon culpable de presentar documentos falsos, tal acción siempre constituirá un delito grave, y por ende las consecuencias que se enfrentan son muy severas e incluyen las siguientes:

• Pena de cárcel por hasta 3 años,
• Libertad condicional formal, y/o
• Hasta $10.000 en multas.

No obstante, es preciso mencionar que una persona no podrá ser elegible a libertad condicional en los siguientes casos:

• Si se trata de una reincidencia del delito, es decir, tiene una condena previa por este mismo delito.
• Tiene múltiples cargos por este mismo delito y causó una pérdida económica total por más de $100.000.

Ahora bien, el robo de alquiler y el fraude de ejecución hipotecaria son ambos crímenes que constituyen un “wobbler”, por tanto puede imputarse como un delito menor o grave. Si se tratan de un delito menor las sanciones previstas por la ley son las que se mencionan a continuación:

• Encarcelamiento en la cárcel del condado por hasta 1 año, y/o
• Hasta $10.000 en multas.

Y si lo acusaron de un delito grave la multa seguirá siendo la misma, pero el periodo de encarcelamiento se incrementa por un mínimo de 16 meses y un máximo de 3 años en prisión estatal.

Sin embargo, cabe señalar que, tal y como se mencionó anteriormente, las sanciones penales por robo de alquileres sólo tienen lugar cuando se cometieron varias conductas de este tipo. En cambio, si se trató de una sola conducta entonces únicamente enfrentará sanciones civiles como restituir pérdidas económicas a la víctima y reembolsar honorarios de sus abogados.

Finalmente, debemos acotar que todas estas sanciones se pueden llegar a incrementar bajo circunstancias agravantes. Una circunstancia agravante es un elemento que no tiene que estar necesariamente presente en la ocurrencia de los hechos para configurar el delito, pero que de estarlo agravaría las consecuencias legales que debe enfrentar.

Una de esas circunstancias agravantes es que el valor de lo defraudado sea muy alto, en esos casos se aplican las siguientes reglas:

• Si el valor de lo defraudado es superior a $65.000, se le agrega 1 año adicional y consecutivo a su sentencia de cárcel o prisión
• Si el valor de lo defraudado es superior a $200.000, se le agregaran 2 años adicionales y consecutivos a su sentencia de cárcel o prisión
• Si el valor de lo defraudado es superior a $1.3 millones, se le agregaran 3 años adicionales y consecutivos a su sentencia de cárcel o prisión
• Si el valor de lo defraudado es superior a $3.2 millones, se le agregaran 4 años adicionales y consecutivos a su sentencia de cárcel o prisión

Además, si es sentenciado por dos delitos graves de fraude inmobiliario que estén relacionados entre sí y lo acusaron de defraudar más de $100.000 recibirá entre 1 y 5 años adicionales y consecutivos de prisión estatal y pagar multas muy onerosas. 

¿Cómo puedo defenderme ante estas acusaciones?

Lo primero que debemos precisar es que sin importar que tan desfavorable se vea su situación legal debe acudir a un abogado con conocimientos en leyes criminales para que le ayude a idear una estrategia de defensa adecuada. Tenga en cuenta que ganar un caso no se trata de quién tiene más pruebas contra la otra parte, sino de ejercer una buena estrategia de defensa, y eso sólo se logra teniendo el tiempo a su favor por lo que necesitará elegir a su abogado lo más pronto posible.

Ahora bien, en cuanto a las estrategias de defensa disponibles para luchar contra estos cargos debemos decir que existen varias, las más utilizadas por abogados en leyes criminales son las que se mencionan a continuación:

• Evidencia Insuficiente
• Falta de intención para defraudar
• Actuó de buena fe
• Falsas acusaciones
• No conocía que el documento era falso (para el caso de presentación de un documento falso)
• Negociar un acuerdo con la Fiscalía

No obstante, debe saber que es necesario revisar los pormenores de su caso en particular antes de emplear una defensa, ya que no todas las defensas tienen efectos favorables en todos los casos y por tanto hay que determinar cuál es la más adecuada.

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El escenario legal en caso de enfrentar acusaciones por fraude inmobiliario es muy complejo y por tanto necesitará actuar lo más pronto posible. Si actualmente fue imputado por este delito en Orange County CA llame pronto al 714-262-4833 para que un abogado en leyes criminales de Orange County Criminal Lawyer lleve su caso. Llámenos ahora mismo para obtener una cita.